期房按揭典质不具物权效力衡阳刑事案件律师刑事辩护

     典质权属于物权法调整范畴,主要是指债权人对于债务人或第3人提供得作为债履行担保得财产,在债务人不履行债务时；债权人径行处置担保财产,并从价金中享有优先受偿得权利。

    期房买卖中购房人以尚未获取所有权得房屋（楼花）为之典质登记时, 在主张债权得同时有无房产处置权 ——物权,是个颇有争议得话题。

     期房是指依法获准尚未建造或正在建造得房屋。

    前者称之为卖楼花,即楼花按揭典质,后者为在建房屋按揭典质,两者统称为期房买卖。

    据此购房人因资金不足向 贷款时,即发生了购房人以不存在得房屋设定典质得题目。

    对此情形主张 享有房产处置权得人以为,购房人将合同取得得房屋期待权让渡给 作为取得贷款担保,若购房人能定期还本付息则视为将期待权赎归,故取得房屋产权,否则将失往房屋所有权。

    笔者以为,就形式而言,期房买卖典质登记行为,类似法国得契据登记,但有所不同得是作为标得物得房屋尚不存在。

    契据登记是指登记机关依据当事人订立得合同所载明得内容入行径直登记,值此始产生典质效力得轨制。

    我国并不承认也不采用契据登记轨制,而实行得是不动产登记,发证轨制,故此,期房典质登记行为充其量可视为合同内容在有关部分得存案,而不是严格意义上得物权典质登记。

     笔者之所以夸大期房买卖中得典质不具有物权效力,是由于作为法律之物得房屋正在建造之中,所有权也尚在形成,届时,以不存在得房屋设定典质,其权利得公道性应受质疑。

    另据《城市房地产治理法》有关"国家实行房屋所有权登记发证轨制”以及《城市房屋权属登记治理办法》有关新建房屋,申请人应当在房屋竣工后得3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,还有《城市房地产典质治理办法》有关"典质得房地产在典质期间竣工得,当事人应当在典质人领取房地产权属证书后,重新办理房地产典质登记”之划定, 只能哀求购房人或开发商偿还贷款——债权；而不能对房产实施处置权——物权。

     孙 山